Neubau auf dem Karstadt-Areal
Nutzung: Flagshipstores, Lebensmitteleinzelhandel, Gastronomie, 3-Sterne-Hotel, Service- und Seniorenwohnen
erkstattverfahren 2026
Auftraggeberin: Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbH
Visualisierungen: Bloomimages für JSWD
Städtebaulicher Ansatz
Der Neubau orientiert sich an der bestehenden Blockrandstruktur und führt sie als klar gegliederte, urbane Stadtfigur fort. Die kammartige Gesamtkubatur wird in mehrere differenzierte Baukörper gegliedert, um die Großmaßstäblichkeit des Gebäudes zu brechen und ein kleinteiliges, adressbildendes Erscheinungsbild zu entwickeln. Entlang der Bahnhofstraße entwickelt sich die Bebauung in einer stufenförmigen Höhenstaffelung, die zwischen dem kleinteiligeren Maßstab des Café Knigge und der städtebaulich markanten Ecke zur Arndtstraße vermittelt. So entsteht eine markante Silhouette, die den Straßenraum rhythmisiert und die Maßstäblichkeit der Umgebung aufnimmt.
Besondere Bedeutung kommt der Ecke Bahnhofstraße / Arndtstraße zu. Die bisher zurückgesetzte Eingangssituation wird aufgegeben und durch eine klare bauliche Fassung ersetzt. So entsteht eine prägnante Adresse, die den Auftakt zur Arndtstraße bildet und die Orientierung im Stadtraum stärkt. Die Überhöhung der Ecke durch die Anordnung von Hotelrestaurant und Rooftop-Bar akzentuiert die städtebaulich markante Situation zusätzlich und verleiht ihr eine hohe Präsenz im Stadtraum.
Im weiteren Verlauf wird der Stadtraum entlang der Arndtstraße durch ein Zurückweichen der Gebäudelinie bauchig aufgeweitet. Es entsteht ein großzügiger, gut proportionierter Stadtraum mit hoher Aufenthaltsqualität, der durch die angrenzenden Nutzungen – insbesondere Gastronomie und Hotel – aktiviert wird. Zugleich sind diese Nutzungen bereits von der Ecke Bahnhofstraße / Arndtstraße aus gut wahrnehmbar. So entwickelt sich die Arndtstraße zu einem eigenständigen urbanen Raum mit klarer Identität zwischen Bahnhofstraße und Friedenstraße.
Der Eingang des Nahversorgers, der an der Ecke Arndtstraße / Friedenstraße positioniert ist erhält eine klar ablesbare Adresse mit hoher Präsenz im Stadtraum wodurch eine sehr gute Auffindbarkeit gewährleistet wird. Ein Backshop im Eingangsbereich ergänzt das Angebot und trägt zusätzlich zur Belebung des Straßenraums bei.
Auch entlang der Friedenstraße entwickelt sich das in drei Abschnitte gegliederte Gebäude in einer abgestuften Höhenstaffelung, die auf die unterschiedlichen Nutzungen reagiert und zum Bestand an der Ecke zur Alfred-Bozi-Straße hin vermittelt.
Zum Süden hin öffnen sich die Gebäudeenden und schaffen Abstand zum Bestand. Zwei begrünte Innenhöfe bilden qualitätsvolle Aufenthaltsbereiche im Freien. Ihre räumliche Konfiguration ermöglicht eine klare Zuordnung und Differenzierung der Außenräume für die Nutzungen Hotel, Servicewohnen und Seniorenwohnen, sodass jeweils eigenständige und geschützte Bereiche entstehen.
Der mittlere Gebäuderiegel nimmt den aus der teilweise zweigeschossigen Einzelhandelsfläche resultierenden Gebäudeversprung selbstverständlich auf und überführt ihn in eine schlüssige, aus der Nutzung entwickelte Gebäudestruktur.
Architektur und Fassade
Die Architektur wird als steinerne, langlebige Gebäudehülle ausgebildet. Vorgesehen ist eine Ausführung mit langformatigen Vollziegeln, alternativ mit einem Wärmedämmverbundsystem und Ziegelverblendung. Die Materialität verleiht dem Gebäude eine ruhige, robuste Erscheinung und verankert es selbstverständlich im innerstädtischen Kontext. Wechselnde Verlegerichtungen der Ziegel differenzieren die Oberfläche subtil und verleihen der Fassade eine feine Plastizität.
Die Gliederung der Gesamtfigur wird durch eine differenzierte Farbgebung unterstützt. Die einzelnen Baukörper erhalten abgestufte Farbtöne innerhalb eines Spektrums von Sand- bis Erdfarben, wodurch eine harmonische Abfolge entsteht und die Maßstäblichkeit des Ensembles betont wird.
Die vertikal gegliederte Fassadenstruktur mit stehenden Fensterformaten reagiert auf die unterschiedlichen Nutzungen im Gebäude und macht diese ablesbar. Gleichzeitig werden die einzelnen Abschnitte über eine einheitliche Gestaltung zu zusammenhängenden, klar wahrnehmbaren Stadtbausteinen gefasst, die die Maßstäblichkeit der Umgebung aufnehmen.
Dunkle Fensterprofile setzen einen gezielten Kontrast zur Ziegeloberfläche und lassen die Mauerwerksöffnungen größer und prägnanter erscheinen. In der Erdgeschosszone unterstreichen farbige Markisen den Geschäftscharakter der Nutzungen und tragen zur Belebung des Straßenraums bei.
Nachhaltigkeit
Für eine wirtschaftliche und nachhaltige Gesamtlösung wurde besonderen Wert auf die Langlebigkeit und Zukunftsfähigkeit des Entwurfes gelegt.
Die Funktionalität als „Mixed-Use-Gebäude“ und die „Nutzerzufriedenheit“ sind zusammen mit der hohen gestalterischen Qualität die Basis für die Langlebigkeit des Gebäudes. Langlebige und wartungsarme Materialien, eine robuste Detailausführung sowie eine minimierte, wartungsfreundliche technische Gebäudeausstattung runden das Konzept ab und bilden die optimale Grundlage für die geplante Zertifizierung.
Ökologische und ökonomische Qualität
Eine effiziente und klare Grundrissstruktur mit möglichst platzsparenden TGA-Flächen und kurzen Leitungswegen bildet die Grundlage für hohe ökologische und ökonomische Qualität.
Die materialgerechte Bauweise folgt dem Grundsatz „so viel wie nötig, so wenig wie möglich“. Die Konstruktion als Stahlbetonskelettbau aus Recyclingbeton mit reduziertem Zementanteil wird ergänzt durch regionale, schadstofffreie Materialien, bevorzugt aus nachwachsenden oder recycelten Quellen. Dazu zählen zum Beispiel Naturstein in der Fassade sowie Holz- und Lehmbaustoffe im Innenausbau.
Langlebigkeit, Reinigungs- und Wartungsfreundlichkeit der Materialien senken sowohl die Emissionen als auch die Kosten über den gesamten Lebenszyklus.
Energetische und gebäudetechnische Qualität
Ein Zusammenspiel aus passiven und aktiven Maßnahmen ermöglicht den klimaneutralen Betrieb und macht die Gebäude gleichzeitig resilient gegen sommerliche Überhitzung.
Der Low-Tech-Ansatz verringert nicht nur Investitionskosten und –emissionen durch eingesparte Technik, sondern auch die Kosten und Emissionen im laufenden Betrieb.
Die Gebäudehülle, hochwertig gedämmt und luftdicht, leistet durch den angemessenen Fensterflächenanteil von max. 50% und hocheffizienten, außenliegenden Sonnenschutz einen wesentlichen Beitrag zum Hitzeschutzkonzept, ergänzt durch nutzerunabhängige Zwangslüftung in den Wohnbereichen, um den Mindestluftwechsel und Feuchteschutz sicherzustellen. Dezentrale Lüftungselemente mit optionalen Lärmschutz- und Wärmerückgewinnungsmodulen können vorgesehen werden um den Ausbaustandard zu erhöhen.
Der Strombedarf des Low-Tech-Konzeptes wird weitestgehend über die PV-Elemente auf den extensiv begrünten Retentionsdächern gedeckt. Kälteerzeugung und Raumlufttechnik ist dadurch soweit wie möglich minimierbar.
Durch extensiv begrünte Dachflächen und intensiv begrünte Innenhöfe wird das Mikroklima gekühlt und sowohl die Aufenthaltsqualität als auch die Effizienz der Photovoltaikanlage gesteigert.
Um den Frischwasserbedarf zu reduzieren, wird Regenwasser in den Brauchwasserkreislauf eingespeist, hierüber können zum Beispiel die Grünflächen bewässert und WC-Spülungen bedient werden.